Veelgestelde vragen

Het antwoord is “nee”. U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. Ook niet indien een verkopende makelaar aangeeft uw voorstel met de verkopers te zullen bespreken. Van een onderhandeling is pas sprake indien een verkoper een tegenvoorstel aan u uitbrengt. Tot die tijd heeft u alleen een bieding of voorstel uitgebracht voor een bepaalde woning.

Als een bod wordt afgewezen zonder dat er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is er overigens ook geen sprake van onderhandeling. Kortom het feit dat u in onderhandeling bent heeft eigenlijk geen enkele betekenis. Als de verkopende makelaar het perspectief heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen, dan staat het hem vrij om eventuele onderhandelingen af te breken.

“Ja” dat is mogelijk! Een onderhandeling betekent niet dat er ook een overeenkomst tot stand komt.  Soms wil een verkoper graag weten hoeveel belangstelling er voor zijn woning is, zeker als een woning nog maar kort op de woningmarkt beschikbaar is. Met meerdere belangstellende kan een verkoper gemakkelijker zijn keuze bepalen aan welke koper de woning wordt verkocht. Het staat een verkoper of diens makelaar dus volledig vrij om ook tijdens lopende onderhandelingen de woning met andere gegadigden te bezichtigen.

“Ja dat mag” Een vraagprijs is alleen een uitnodiging tot het doen van een bieding of voorstel. De verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen.

Dat is inderdaad mogelijk. Eén van de partijen mag de eventuele lopende onderhandeling beëindigen. Soms zijn er veel kandidaat kopers tegelijkertijd die bieden of willen bieden, waardoor het lastig is voor een verkoper om te bepalen wie de beste koper is. In zo’n geval kan de makelaar samen met de verkoper, besluiten de om onderhandeling af te breken en de biedingsprocedure te wijzigen. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een verkoopprocedure met inschrijving. Hierbij worden alle serieuze kandidaat kopers een gelijke kans gegeven om een eenmalig uiterste voorstel uit te brengen. Uiteraard zal de makelaar dit zorgvuldig moeten communiceren en uitleg moeten geven welke spelregels hierbij van toepassing zijn.

Nadat alle voorstellen zijn ontvangen met in achtneming van de daarvoor gehanteerde spelregels, zal de verkoper samen met de makelaar een keuze maken aan welke koper de woning wordt gegund. Doorgaans is de keuze voor het de hoogste koopsom en meest gunstige voorwaarden. Een verkoper kijkt hierbij vooral naar zekerheid en een passende datum van oplevering. De verkoper is echter vrij in zijn keuze. Hij heeft bijvoorbeeld mogelijkheid om vanuit persoonlijke afwegingen voor een bepaalde koper te kiezen.

Ja, dat kan. De verkoper bepaalt voor welk bedrag hij zijn woning te koop wil zetten. Uiteraard gebeurt dat doorgaans in overleg met zijn makelaar. Het is ook voor een makelaar een persoonlijke keuze om de woning voor een dergelijke te hoge vraagprijs aan te bieden. Doorgaans geeft een “te hoge” vraagprijs meestal niet het gewenste verkoopresultaat.

“Nee”, zoals hiervoor is aangegeven is een vraagprijs slechts het uitnodigen tot het doen van een voorstel. Een verkoper moet eerst uw voorstel aanvaarden. Een voorstel is niet een koopsom alleen maar ook overige zaken die een rol spelen zoals, een datum van oplevering, ontbindende voorwaarden en bijvoorbeeld overeenstemming over roerende zaken.

Als de verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom, oplevering en aanvullende, ontbindende voorwaarden, is er een koop tot stand gekomen. De verkopende makelaar maakt een koopovereenkomst waarin alle afspraken zijn opgenomen.  Let op!  Pas zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst beide hebben ondertekend (schriftelijkheidsvereiste) waarbij de koper een afschrift van de koopovereenkomst heeft ontvangen, start voor de koper de wettelijke bedenktijd (minimaal 3 dagen). Na afloop van deze drie dagen is de overeenkomst tot stand gebracht.

 Zodra de ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in een koopovereenkomst, zijn uitgewerkt en de lopende termijnen hiervan zijn verstreken, heeft de koopovereenkomst een definitief karakter. Op dat moment is een woning echt “verkocht”.

Dit houdt in dat een koper zowel de bouwkundige staat en de juridische staat van een woning zelf moet onderzoeken. Dit kan onder andere door het nakijken van het bestemmingsplan en de juridische documenten van de woning zoals het eigendomsbewijs en de kadastrale gegevens. Voor onderzoek naar de bouwkundige staat van een woning kan een koper een bouwkundige keurder inschakelen.

Vervolgens kan een kandidaat koper onderzoek doen naar onder andere; de staat en kwaliteit van de woning; of er erfdienstbaarheden zijn; overige verplichtingen of bepalingen; wat zegt het bestemmingsplan (www.ruimtelijkeplannen.nl); heeft de gemeente voorkeursrecht; is er bodemverontreiniging bekend (www.bodemloket.nl); of is er bijvoorbeeld een recht van erfpacht.